Konut, Arsa ve İş Yeri Alırken Bilinmesi Gerekenler

Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), konut, arsa ve iş yeri alımlarında dikkat edilmesi gereken noktaları üç ayrı rehberle açıkladı.

KONUT SATIN ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Fiyat araştırması:
Konut alırken, istenen fiyatın piyasa değerine uygun olup olmadığının mutlaka sorgulanması gerekiyor. Bunun için emlak ilan siteleri incelenebilir, bölgedeki emlak danışmanlarından görüş alınabilir ya da Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan değerleme raporu talep edilebilir.

Ek masraflar:
Sadece evin bedeliyle sınırlı olmayan maliyetler de bulunuyor. Tapu işlemleri sırasında alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 (toplamda %4) oranında tapu harcı ödüyor. Bunun yanı sıra tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK (zorunlu deprem sigortası) da ödeme kalemleri arasında yer alıyor.

Arsa payı ve yüz ölçümü farkı:
Tapu senedinde yazılı "yüz ölçümü" taşınmazın bulunduğu arsanın toplam alanını gösteriyor. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olan yapılarda ise bu alana göre hesaplanan arsa payı, bağımsız bölümlere dağıtılıyor. Kentsel dönüşüm, yeniden inşa veya kamulaştırma durumlarında bu arsa payı üzerinden hak sahibi olunuyor.

Konut olarak tescil edilmesi:
Alınacak taşınmazın tapuda “konut” veya “mesken” olarak kayıtlı olması gerekiyor. Tapuda “depo”, “dükkan” veya “ofis” yazılı taşınmazların fiilen konut olarak kullanılması, hukuki açıdan konut sayılmıyor.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı ayrımı:
Henüz tamamlanmamış binalarda kat irtifakı bulunurken, inşaat bittikten sonra iskan alındığında kat mülkiyeti tesis ediliyor. Bu farkın tapuda kontrol edilmesi büyük önem taşıyor.

Şerhler ve ipotek:
Tapuda “kamu haczi”, “satışa arz”, “intifa hakkı”, “kamulaştırma”, “aile konutu” veya “riskli yapı” şerhi olup olmadığı incelenmeli. Ayrıca taşınmaz üzerinde ipotek bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli. Alıcı, ipotekli taşınmazı kabul ederek satın alırsa sonradan itiraz etme hakkını kaybediyor.

Ruhsat ve imar durumu:
Konutun yasal olup olmadığını anlamak için yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu belgesine bakılmalı. Ayrıca yıkım kararı veya ceza tutanağı gibi hukuki ihtilafların olup olmadığı araştırılmalı.

Fiziki inceleme:
Konutun taşıyıcı sistemleri (kolon, kirişler), tesisatları ve ortak alanları gözle incelenmeli. Depreme dayanıklılık ve projeye uygunluk konusunda bilgi alınmalı.

Aidat ve yönetim planı:
Apartman veya site aidatları, ortak giderler, yönetim planı, varsa kiracının kira sözleşmesi ve binanın deprem derecesi sorgulanmalı.

ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

Fiyat karşılaştırması:
Arsa veya arazi için de piyasa araştırması yapılmalı, ilan siteleri incelenmeli, danışmanlardan destek alınmalı ya da değerleme raporu hazırlanmalı.

Masraflar:
Alıcı ve satıcı, taşınmaz bedelinin %2’si oranında tapu harcı (toplamda %4) ödemekle yükümlü. Ayrıca tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de bulunuyor.

Tapu kayıtları:
Tapuda yer alan yüz ölçümü, tescil tarihi ve nedeni incelenmeli. Şerh, beyan ve irtifak hakları kontrol edilmeli. Örneğin, “kamu haczi”, “kamulaştırma”, “sit alanı” veya “imar düzenlemesine alınmıştır” gibi kayıtlar olumsuz sonuçlar doğurabiliyor.

Hisseli mülkiyet:
Arsa üzerinde birden fazla malik varsa, alım için tüm paydaşların muvafakati gerekiyor.

İmar ve yapılaşma durumu:
Arsanın imar planı, yapılaşmaya uygunluğu, yola cephe olup olmadığı, sit alanında bulunup bulunmadığı araştırılmalı. Bölgedeki gelişim potansiyeli ve gelecekteki planlamalar belediyeden teyit edilmeli.

Arazi alımlarında özel dikkat:
Arazi satın alınacaksa, çevre düzeni planı, parselin gelecekteki kullanım amacı (tarım, sanayi, konut vb.), toplulaştırma ve kamulaştırma durumları incelenmeli.

Toprak yapısı ve afet riski:
Zemin durumu, toprak özellikleri, ulaşım, altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmeli. Ayrıca bölgenin deprem riski ve doğal afet geçmişi sorgulanmalı.

İŞ YERİ SATIN ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Fiyat araştırması ve masraflar:
İş yerinin piyasa değerine uygunluğu kontrol edilmeli. Alıcı ve satıcı, taşınmaz bedelinin %2’si oranında tapu harcı (toplamda %4) ödüyor. Ayrıca tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödenmesi gereken kalemler arasında.

Tapuda iş yeri tescili:
Alınacak taşınmazın tapu senedinde “iş yeri” veya “dükkan” olarak kayıtlı olması gerekiyor.

Kat mülkiyeti – kat irtifakı ayrımı:
İş yerinde de kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı bulunduğu incelenmeli.

Şerhler ve ipotek:
“Kamu haczi”, “satışa arz”, “intifa hakkı”, “kamulaştırma”, “riskli yapı” şerhlerine; “yönetim planı” beyanına ve “geçit hakkı”, “üst hakkı”, “kaynak hakkı” gibi irtifaklara dikkat edilmeli. İş yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığı da mutlaka sorgulanmalı.

Ruhsat ve imar belgeleri:
Yapı ruhsatı, kullanım izin belgesi ve imar durumu incelenmeli. Yıkım kararı, ceza tutanağı veya hukuki ihtilafların olup olmadığı öğrenilmeli.

Fiziki ve teknik inceleme:
İş yerinin taşıyıcı sistemi, tesisatları, ortak alanları ve projeye uygunluğu kontrol edilmeli. Depreme dayanıklılık konusunda da gözle inceleme yapılmalı.

Aidat ve yönetim planı:
Aidatlar, ortak giderler, tadilat süreçleri, yönetim planı, depremsellik derecesi ve bina hasar kayıtları araştırılmalı.